某房企真实土地成本分摊案例

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房企多项目、多物业、多类型，土地成本如何分摊？

问题：我公司系房地产开发公司，2016年4月拍得一块土地，面积50000平方米，支付土地出让金2亿元，该块地分三期开发。2021年3月第一期（A项目）土地增值税达到可清算条件，该项目由可售物业（含普通住宅、非普通住宅）、不可出售的公共配套、自用房产等三部分构成。其中普通住宅中已销售90%。

请问：如何计算A项目中普通住宅中已售部分的土地成本？

对于房地产企业多项目多物业形态多类型的开发项目，若想计算已售部分的土地成本，一般需四个步骤：先分期，再分物业形态，再分类型，最后分已售与未售。形象点说，采取的是“剥橘子法”，即由外及里、由大到小，进行层层剥离。

步骤一：对三期的土地成本进行分摊

假设一期项目占地20000平米，二期占地20000平米，三期占地10000平米，则各期应分摊的土地成本分别为（假设按照占地面积法）：

一期（A）项目分摊：200000*（20000/50000）=80000万元；

二期项目分摊：200000*（20000/50000）=80000万元；

三期项目分摊：200000*（10000/50000）=40000万元；

步骤二：对A项目中不同性质的物业进行土地成本分摊

假定A项目中可售部分建筑面积40000平米，不可出售的公共配套设施建筑面积30000平米，企业自用建筑面积10000平米，总建筑面积80000平米。则不同性质物业之间土地成本应分配如下（假设按建筑面积法）：

1、在三种不同性质物业间分摊土地成本：

可售部分分摊成本：80000*（40000/80000）=40000万元；

公共配套分摊成本：80000*（30000/80000）=30000万元；

可售部分分摊成本：80000*（10000/80000）=10000万元；

2、将公共配套设施的土地成本分摊至可售和自用两个部分：

可售部分应分摊：30000*[40000/(40000+10000)]=24000万元；

自用部分应分摊：30000*[10000/(40000+10000)]=6000万元；

步骤三：对A项目中不同类型(可售部分)进行土地成本分摊

假定A项目可售面积为40000平方米，其中普通住宅建筑面积为20000平方米，非普通住宅为20000平方米。则二者应分摊的土地成本如下（假定按建筑面积法）：

普通住宅应分摊：24000*（20000/40000）=12000万元；

非普通住宅应分摊：24000*（20000/40000）=12000万元；

步骤四：对已售部分与未售部分进行土地成本分摊

因为土地成本在已售部分与未售部分之间的分摊计算仅限于同类型物业，因此只能依据建筑面积法计算。假定A项目中普通住宅已售18000平米，则其已售部分应分摊土地成本为：

12000*（18000/20000）=10800万元

已售部分土地成本计算分摊的4个具体步骤如下图：

某房企真实土地成本分摊案例

土地成本与建造成本是房地产项目成本构成的两员大将。目前大多数项目建造成本千篇一律，老调重谈，土地成本却是各有各的特色，那么与之相关的归集分摊方法自然而然的就成为每一个财税人需要学习和掌握的重点。比如，咱们今天要分享的内容。

案例介绍

服务过这样一个案例，客户位于某四线旅游城市，于5年前同时拿了A、B两块地，签的是一个土地合同。其中A为住宅地块 ，B为商业地块，土地合同中并没有因土地性质的不同而区分地块的价格。2020年年初，B地块正式动工，而A地块已处于销售后期，即将面临土地增值税清算。

筹划前该项目的土地分摊方法按照占地面积“一刀切”，A地块占总地价的55%，B地块占45%。税负方面，A地块增值率为56%，适用40%的土增税率，综合税负为10.5亿元；B地块因项目所处旅游城市，卖不上高价，所以增值率仅为25%，适用30%的土增税率，综合税负1.2亿元。AB两地块整体税负为11.7亿元。

项目大，税负高，面临清算，于是便聘请了我们，看看能不能有一些“救火”的方案。

土地分摊有技巧

如果将土地成本向地块A倾斜，地块A多分摊土地成本，地块B少分摊土地成本，可降低地块A的土地增值税，地块B虽因土地成本减少，税负上升，但是经过测算，只要综合下来整体税负是下降的就是有效的。且地块A即将进行土地增值税清算，地块B项目清算是几年后的事情，就资金时间价值来说，也是划算的。

我们将A地块占总土地成本的比例作为自变量，整体税负作为因变量，再结合excel中的“模拟分析”功能，可以得到一张反映两者关系的折线图。

通过观察我们可以得出两条信息。

第一：当A地块占比为76%时对应着整体税负的最低点11.5亿元，此时A地块整体税负为9.3亿元，与原始税负相比降低了1.2亿元，B地块整体税负为2.2亿元，与原始税负相比增加了1亿元。整体上来看，共降低了2,000万元税负，在项目后期算是可观的成绩了。

第二：当住宅地块土地出让金占比82%以下时，整体税负会随着住宅占比上升而上升，当住宅地块土地出让金占比82%以上时，整体税负会随着住宅占比上升而下降。原因很简单，商业部分因土地成本过小，适用高档的土增税率，从而同比例单位下，B地块多缴纳的土增税超过了A地块少缴纳的土增税。所以也不能一味的将土地成本向高税负地块倾斜，需要结合测算综合分析。

通过调研，参考拿地时的其他同类型土地的地价，地块B的土地性质为商业，较地块A的住宅小区的价值低，如果在拿地之前就提前进行筹划，与政府沟通好，不同土地性质的地块地价分别注明，那么土地分摊的时候就具备了一个合理理由。但是现在已经处于项目后期了，还有可行的方法吗?

可以考虑请评估机构对A、B地块的楼面地价做评估报告，以备向税务局解释这种分摊方法的合理性。如果能够取得国土相关部门对A、B地块价值确认的复函，则可进一步增强该种分摊方法的合理性。

财法字〔1995〕6号 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中有相关规定。“第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

所以，我们建议这位客户积极与税务机关进行沟通，争取能够按其他方式计算分摊土地成本。

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